2021.12.01.

Lokálpatrióta

Újbuda civil hírportálja

Tétényi úti üzletház sorsa avagy amikor teljesen hülyének nézik a civileket…

13 min read

Kételyek a Tétényi úti üzletház eladása körül….

ezzel a címmel jelent meg egy cikk a Népszavában (ami azért sok minden, csak nem kormánypárti vagy jobboldali). A Lokálpatrióta már több cikkben is foglalkozott ezzel az üggyel és nagyon pontosan megfogalmaztam ezekben a kételyeimet, de nézzük mit is ír a Népszava:

Az újbudai kerületvezetés a beruházások leállítását ígérte a kampányban, most a fővárossal közösen csábítják a befektetőket.

“– Aki aggódik, az ne aggódjon, az üzletház ugyanaz marad, mint most, csak jobb kiadásban – nyugtatgatta a Tétényi úti üzletház eladása miatt tiltakozókat szeptember közepén Molnár Gyula, Újbuda 2010 előtti polgármestere, Gy. Németh Erzsébet főpolgármester-helyettessel és a kerület alpolgármesterével Bakai-Nagy Zitával közösen tartott sajtótájékoztatón. A győzködés nem sikerült valami fényesen: öt civil szervezet nyílt levélben kérte az értékesítési pályázat visszavonását.

A főváros vezetése mindenesetre eltökéltnek tűnik: Kiss Ambrus főpolgármester-helyettes a Népszavának egyértelművé tette, nem vonják vissza a pályázatot, amelynek ajánlattételi határideje november 29., az ingatlaneladásból származó bevételre ugyanis nagy szüksége van Budapestnek. Újbuda önkormányzata a civilek nyílt levelére egyelőre nem válaszolt, lapunknak ugyanakkor azt írták,  a pályázatok és a lakossági egyeztetés eredményei alapján Újbuda képviselő-testülete a végén dönthet úgy, hogy eláll a beruházás megvalósításától.”

SZóval Kiss Ambrus nem is tagadja, hogy itt az elsődleges cél az árbevétel megszerzése, amire mindkét önkormányzat rá van szorulva. Márpedig ha betervezik azt a szerény 2 milliárd forint minimum  árbevételt, akkor simán kompromisszum készek lesznek az árbevétel érdekében, na nem velünk, Civilekkel, hanem a befektető-ingatlanfejlesztővel. 

Miért is írom a főcímben, hogy teljesen hülyének nézik a Civileket ? Mert nagyjából úgy tesz a Főváros és Újbuda Önkormányzata is, mintha mély álomban lennének, vagy simán csak süketek és vakok lennének. 2 Milliárd forint a minimum ár, amin elszeretnék adni, (megjegyzem, ha a pályázati kiírásban szereplőkő feltételeket nézem, azaz, hogy 50.000 nm-en 9 szinten épülhetne itt akár iroda vagy lakóingatlan is, akkor ez a 2 milliárd nem is olyan sok, sőt épp fordítva…) de persze erre mondta az ominózus riportban a DK három politikusa, hogy ott bizony csak üzletház épülhet, semmi más, és csak a mostani léptékkel, azaz maximum 2 szinten. Ha innen nézzük, akkor kár itt aggódni a Civileknek. De a helyzet az, hogy a mély álomból fel kellene ébredni, mert bizony  2 milliárd forinthoz még újabb több milliárd forint befektetés szükséges egy ilyen üzletház kialakításához, no meg a sokat ígért infrastruktúrális hozzájáruláshoz. Testvérek közt is alaphangon legalább 5 milliárd forintról kell beszélni, és attól tartok ezt én nagyon alul számolom. Ezt tessék már szembeállítani a jelenlegi bérlők átal fizetett évi 159 millió Ft bérleti díjjal, plusz 14,8 millió a Fusion ZRT-től (Burger King), szóval 5 milliárd mennyi idő alatt térülne meg a befektetőnek, és akkor még nem számoltunk az ingatlan üzemeltetési és amortizációs költségeivel. 30-35 év, vagy még több ? 🙂 Most tényleg elhiszi bárki is, hogy van olyan ingatlanfejlesztő, aki befektet pénzt ilyen hosszú megtérülésre ? És én még alulról számolok a költségekkel, mert egy Etele Pláza 100 milliárd felett volt (igaz ott havi szinten is jóval több a bérleti  díj, mint a Tétényin éves szinten.) Ok, az más lépték, de azért ennek 10-15%-val még egy egyszerű felépítésű, már majd nem szocreál típusú építménynél is számolni kell. És uyge azt is megígérték a politikusok, hogy ez nem az Etele pláza és az Újbuda Center, netán az Allee versenytársa lesz.

Persze azt is lehet mondani, hogy majd megemelik a bérleti díjat, de hát az ominózus riportban még arra is kötelezettséget vállaltak a politikusok, hogy a mostani bérleti díj színtján fognak jóval kulturáltabb boltokat kapni a bérlők. Az már nagyjából a mese kategória, hogy az ingatlanfejlesztő torkán szeretnék lenyomni előre 2-3 évvel, hogy ha majd kész lesz, akkor évekkel előtte megszokott bérleti díjakon adhatják majd csak ki az üzleteket. Szerintem ezen épeszű ember csak mosolyogni tud, bár politikai marketing részeként megtett igéretek tekintetében már az arcunk sem rezdül, legyen az bármennyire is képtelen, megalapozatlan. És nem mellesleg ki lát a pályázati felhívásban ilyen feltételt ? 

Aztán ki és milyen  módon garantálja, hogy a mostani bérlő egyáltalán visszamehet ? Nincs ilyen feltétel sem a pályázati kiirásban. És nem mellelseg abban a 2 vagy 3 évben, ami alatt elbontják, majd felépítik pontosan mit fognak csinálni a jelenlegi bérlők ? Elmennek több éves kényszer szabira ? Ha meg máshová kell költözniük, akkor évek múlva miért jönnének vissza ? A Lokálpatriótánál volt olyan bérlő, aki az első cikk után visszakérdezett nálam, mert szégyen szemre a hírportálról tudta meg, hogy eladják a feje fölött az ingatlan, de neki, mint bérlőnek erről előre nem szóltak.

Hol van az egyeztetés az ott élőkkel, a civilekkel, és persze a jelenlegi bérlőkkel ? Nem a pályázati kiirás lezárása és a nyertes kihirdetése előtt kellene tárgyalni a feltételekről ? Ha már lesterződnek a nyertessel, akkor utána pontosan miről szeretnének tárgyalni az ott élőkkel ? Vagy majd jön a “hidd el nagyon jó lesz, vagy a Ti érdeketekben elintézzük, hogy ültessenek már a építmény elé 3 db fát is” ?

Hol van itt a párbeszéd, amit annyit emlegetnek. 

de itt a legszebb mondat: “Újbuda önkormányzata a civilek nyílt levelére egyelőre nem válaszolt, lapunknak ugyanakkor azt írták,  a pályázatok és a lakossági egyeztetés eredményei alapján Újbuda képviselő-testülete a végén dönthet úgy, hogy eláll a beruházás megvalósításától.”  Szóval annyira komolyan vesszük a párbeszédet, hogy civilek nyílt levelét levegőnek nézik és nem válaszolnak, de sebaj, hiszen Újbuda Önkormányzatának jogában áll a végén akár elállni a beruházástól. Na akkor ezt most lefordítom, ha elég hangosan és sokan fogtok tiltakozni, ahogy az elmúlt félévben tettétek más hasonló Önkormányzati pályázati felhívás, ingatlan értékesítés esetén, akkor lehet meghátrálunk, és hirtelen civil barát politikát fogunk folytatni, természetesen tengernyi párbeszéd ígéretével. Nos nem lehetne előbb beszélgetni és akkor lehet meghátrálni sem kellene később ?  És azt se felejtsük el, hogy az ingatlan 80%-ban a Főváros tulajdona, így önmagában Újbuda önkormányzatának meghátrálása nem biztos, hogy elegendő a projektől történő elálláshoz. Vagy választás ide vagy oda, ellenzéki összefogás ellenére megtámadjuk a Főváros döntését, ha Ők nem akarnának visszalépni (lásd Kiss Ambrus nyilatkozatát) Nem lehetne a két önkormányzatnak előre egyezetetni, miért kell kivárni, amíg lakossági nyomásra kellemetlen helyzet fog előállni. Megjegyzem Újbuda Önkorményzatánál éppen aktualitása van a jövő évi költségvbetés rárgyalásának, abba a rmeélt 400 Millió Ft-ot betrevzeték (20% tulajdonrész), mert ha igen, akkor érdekes lesz, ha később leállítjék az építkezést és majd azt lehet mindnai a civil tiltakozás miatt nem jut pénz mondjuk a közterületek takartására, vagy egy óvoda fejlesztésre, stb.

De nézzük tovább a Népszava cikkét:

“A járvány és a kormányzati megszorítások miatt őszre súlyos pénzügyi helyzetbe került fővárosi önkormányzat Újbuda vezetésével karöltve hirdette meg a több mint 40 éve épült, az elmúlt években erősen lepukkant, négy épületből álló, 12 ezer négyzetméteres Tétényi úti üzletházat és a mellette lévő, jelenleg gyorsétteremként működő 2000 négyzetméteres Etele úti ingatlant. A Bikás park metrómegálló melletti bevásárlóközpont kiáltási ára nettó 2 milliárd forint. Nagy az átmenő forgalom, de az itt élők is stabil vásárlóerőt jelentenek – kecsegteti a reménybeli befektetőket a pályázatot kiíró Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ (BFVK).  Az üzletközpont jelenleg is működik, 70 bérleti szerződés és 42 használati szerződés van érvényben, a bérlők összesen évi nettó 159 millió forintot fizetnek a fővárosnak bérleti díj címén. Míg a Burger Kinget üzemeltető Fusion Befektetési Zrt. évi 14,2 milliót fizet az általuk felhúzott gyorsétterem alatti telek használatáért a XI. kerületnek. A bérlőket senki nem kereste meg eddig, holott van, aki már 20 éve bérli az általa használt helyiséget és több millió forintot fordított a felújítására. Éppen ezért ők is nyílt levelet írtak, amelyben azt kérik, hogy a tulajdonosok készítsenek számításokat a jelenlegi üzletház felújítására. „Ismerve a pályázat szövegét és a kifelé kommunikált információk közötti különbséget”, nem hiszik, hogy az eladás után „az új tulajdonosra bárki hatást tudna gyakorolni utólag”.

A civil tiltakozók sem látnak erre garanciát. A felhívás szerint az üzletház négy épülete teljes egészében elbontható és a helyére 9 szinten összesen csaknem 50 ezer négyzetméter építhető. Bár Gy. Németh Erzsébet a sajtótájékoztatón azt mondta, hogy lakások és irodák nem épülhetnek, a kiírás szerint bármi felhúzható. A tiltakozók elismerik, hogy az üzletházra ráfér a felújítás, azt is elfogadják, hogy ehhez magántőke bevonására van szükség, de azt szeretnék, ha az értékesítési feltételek közé bekerülnének az épület kialakítására, illetve funkcióira vonatkozó korlátozások is, például az, hogy nem lehet magasabb a jelenleginél (maximum két szint), a benne elhelyezett funkcióknak pedig zömében a környékbelieket kell kiszolgálniuk. Bár kétlik, hogy a jelenlegik bérlők ki tudják majd fizetni az új bevásárlóközpont bérleti díját. Elfogadhatatlannak tartják, hogy újabb több száz lakás épüljön ide, mivel ez megoldhatatlan terhelést jelentene a kerületi oktatási és egészségügyi intézményeknek. 

A tiltakozók arra is emlékeztetnek, hogy a jelenlegi polgármester, László Imre az „Újbuda megtelt” szlogennel kampányolt és nyert annak idején, de az ígéretekből semmit se tartott be. A korábbi projekteknél még hivatkozhatott arra, hogy meg volt kötve a keze az előző kerületvezetés döntései miatt, de a Tétényi úti üzletház kiárusításánál ezzel már nem takarózhat. (A kerületi civilek nagyon aktívak, a Feneketlen tó melletti lakóparképítést és az Ulászló utcai telekeladást is sikeresen megakasztották.) 

„Újbuda Önkormányzata a korábbi területhasznosítási vagy átépítési pályázatokhoz hasonlatosan ebben az esetben is intenzív konzultációt folytat a terület környékén élő lakosokkal. Az átalakításra vonatkozó tervekről kikérik majd a lakosság véleményét. A társadalmi egyeztetés nem csak az új komplexum látványterveire, hanem a tervezett funkcióira is vonatkozik. Az Önkormányzat ezt kéri a terület 80 százalékát birtokló fővárosi önkormányzatától is” – válaszolta mindezekre a XI. kerületi önkormányzat a Népszavának. Mint írják: nem támogatják a maximális beépíthetőség kihasználását és ha az egyeztetési folyamat során nem jön létre kompromisszumos, minden érintett fél számára elfogadható javaslat, akkor Újbuda vezetése nem fogja támogatni a beruházást. “

Újbuda Önkormányzatának a nyilatkozata alapján igyekszem korrekt megoldással segíti kerületünk vezetőit, ahogy ez előző, e témában megjelent cikkeimben is megtettem. 

  • Mivel a DK politikusai által a Főváros és Újbuda Önkormányzata nevében tett nyilatkozat tartalma teljes ellentétben áll a kiirt pályázat szövegével (mivel abban nincs olyan megkötés, hogy iroda vagy lakóingatlan nem épülhet, sőt még annak magsságát is meghatározzák 9 emeletben), ezért a kiirt pályázatot érvényteleníteni kell és újra kiirni, mivel a pályázok a jelenleg érvényben lévő pályázati felhívás és az abban foglaltak alapján pályáztak, pályáznak. Az a pályázókkal szembeni inkorrekt magatartás, ha a pályázat beadásakor nincsenek tisztában azzal a ténnyel, hogy a két Önkormányzat kizár oylan jellegű építményeket a pályázat során, amelyeket pedig a pályázati felhívásban kifejezetten megenged.
  • Az új pályázati felhívás kiirása előtt lakossági és jelenlegi bérlői egyeztetést kell folytatni, nyílt fórum formájában, hogy ne fordulhasson elő, hogy az új pályázati felhívásba olyan megengedő feltételek is bekerüljenek, amit a Civilek és a bérlők határozottan elutasítanak.
  • Üljön már le az önkormányzat egy közgazdásszal, pénzügyi szakemberrel, és hallgassa meg őket, hogy mekkora realitsa van befektetői-pénzügyi értelemben annak, hogy a mostani funkció megtartásával reális idő alatt kitermelhető legyen bérleti díjakból a befektetés. Akkor talán nem ringatja magát senki hiú ábrándokban, hogy a magán tőke hajlandó több tíz évre befektetni, és akkor még üzemeltetésből eredő állandó költségekről, meg némi haszonról még nem is beszéltünk. Ezzel szemben lakóingatlanból, de még irodaházból is már az átadásának pillanatáben komoly megtérülésről, haszonról lehet beszélni, sőt már az építés ideje alatt is az árbevétel egy jelentős része már befolyik a vásárlóktól.

Talán nem véletlen, hogy az elmúlt hetekben nyilvánosságra került egy olyan terv éppen erről a területről iskolai diploma munka kapcsán, ahol már megjelenik az épület csoportban egy szálloda, sőt irodaház is, és nem 2 szinten. Mondhatni előkészítése ez a kompromisszumnak, amiről most még politikai marketing miatt nem ildomos beszélni.

Azt gondolom a kerületi lakosokat és a jelenlegi bérlőket is kezeljük már felnőttként és realitások mentén adjuk elő, hogy mi várható ezen a területen, ha az eladásra kerül. Nem kell minket hülyének nézni, akikkel bármit meg lehet etetni, aztán ha már kihirdették a nyertest, és elkezdődik az építkezés, és kicsit másként alakul majd, mint amit most állítunk erről, akkor majd jön a kényszerpálya emlegetése és egyéb negédes, a gyomrunkat megfekvő álindoklások. Elvégre idővel mindenki, mindent elfelejt, lásd Kopaszi-gát esete 🙂

És akkor most csodálkozunk, miért van ilyen irdatlan nagyszámú “bizonytalan” szavazó, aki már nem akarja adni a szavazatát sem egyik, sem másik oldalnak. El kellene indulni az Őszinteségnek és Hitelességnek elnevezett pályán a félrebeszélések, a csúsztatások, a marketing ígéretek helyett, vagy el kell fogadni, hogy ennek bizony meg lesz az ára a következő önkorményzati választáson. 

Nem csak Újbuda telt meg, de az itt élők puttonya is a felelőtlen, megalapozatlan ígéretekkel, no meg a párbeszéd jegyében a civilek tiltakozésainak, nyílt leveleinek a semmibevételével. Természetesen továbbra is várják a Civil szervezetek és az itt élők a Polgármester úr válaszát, netán személyes látogatását…

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük

error

Enjoy this blog? Please spread the word :)

RSS
Follow by Email
Twitter
Youtube
Pinterest