Nem csökkentek, hanem tovább nőttek a kérdőjelek a Kelenföldi Városközpont eladása körül a teljes pályázati kiírás nyilvánosságra kerülésével
13 min read
Nem eladni akartuk, csak tesztelni a Kelenföldi Városközpont jelenlegi piaci helyzetet – nyilatkozta nem rég Barabás Richárd alpolgármester…
A Kelenföldi Városközpont eladása és ezt követő lebontása az eddigi információk alapján is tele volt érthetetlen furcsaságokkal, felhábárító tényekkel, mint az ott élők értesítésének hiánya, és ellentmondásokkal teli nyilatkozatokkal, politikai csaták kereszttüzében, azonban a sokáig borítékban pihenő teljes pályázati anyag ismeretében kivilágosodott, ami eddig homályos volt.
Az elmúlt cirka 3 hónap alatt sokszor elhangzott, hogy az Újbudai Önkormányzat tulajdonképpen azért van benne a Kelenföldi Városközpont eladására kiírt pályázatban, hogy megvédhessék az itt élők érdekeit, mert ha a Főváros döntésén múlik, akkor ott kizárólag a pénz fog számítani.. Ennek tükrében az eddig nem nyilvános pályázati kiírás szövegében az alábbi olvasható:
Mit mond ki egyértelműen és világosan ez a pár mondat....
- Ami nem látszik a képen az a szöveg feletti főcím, miszerint a pályázathoz mellékelni kell egy beépítési építészeti koncepció tervet (vagy többet), amelynek részletes értékelési szempontjai az alábbiak….(meg van tehát végre a pályázatok értékelési szempontja, amiről eddig az istennek nem akart beszélni senki, hamarosan látni fogjuk miért…)
- ennek a szempont rendszernek a a második pontjának részlete látható fenti fotón
- Bár hónapok óta a nyilatkozatok egyik alap eleme, hogy a Városközpont jelenlegi funkcióinak tovább vitele elsődleges szempont, a pályázati kiírásban még is maga a két Önkormányzat írja, hogy az egyik legfontosabb szempont a pályázat elbírálásánál, hogy tiszta, logikusan felépített funkcionális tartalmat kell megadni az épületnek, felülvizsgálva a jelenlegi funkcionális tartalmat, valamint annak szükségességét. Hát mi ez, ha nem felhívás egy keringőre. Nem megvédjük a jelenlegi funkciókat, hanem egyenesen elvárjuk a jelenlegi funkciók felülvizsgálatát, hogy azok ebben a formában valóban szükségesek-e. Ez tárt kapu egy befektetőnek, hogy a jelenlegi Üzletközpontot maga szája íze szerint átszabja, akár tartalmában, akár annak területi arányában, ha ezt inkább más, jelenleg nem lévő funkciókkal töltené be.
- Nos ki lát ebben a szövegben bármilyen garanciát arra, hogy megmaradnak a jelenlegi funkciók, pedig ezt az első perctől kezdve beígérték a politikusok. (volt, amikor még maguknak a jelenlegi bérlőknek a további működéséről is beszéltek, de ez igen gyorsan süllyesztőbe került)
- Aztán az is sokszor elhangzott, hogy csak olyan pályázat nyerhet, ami megtartja a jelenlegi emberléptékű beépítést, lakóingatlan építését pedig nem támogatják. Ezt követően került előtérbe szép halkan az irodaház és a szálláshely szolgáltatás, amit már nem vertek nagydobra, és igyekeztek erről nem is beszélni. Azaz a Lakóingatlan tiltásának hangoztatásával elterelték a figyelmet az infrastruktúra még nagyobb terhelésével járó irodaházról és/vagy szálláshely szolgáltatásról, amit nevezzünk leegyszerűsítve szálloda, szálló funkciónak. És akkor mit olvashatunk most ezzel szemben ? Maga az Önkormányzat jelenti ki, mint az elbírálási szempontrendszere fontos része, hogy a funkcionális kialakításnál lényeges szempont a tér optimális kihasználása, ami nem csak horizontális, hanem vertikális kihasználást is jelent értelemszerűen. Pont az emberlépték nincs hangsúlyozva ebben a feltételben, pont fordítva…. eltüntetve van. Nem lesz itt toronyház, mondta DR. László Imre, ezzel szemben a kiírás pont a tér optimális kihasználására biztat a KÉSZ-re hivatkozva, abban pedig 30 méter, 9 emeletes épület megengedett. Nos aligha mondhatja azt bárki, ha csak nem elvakult politikai vazallus, hogy az optimális kihasználása a térnek azt jelenti ezek alapján, hogy egy jelenlegi 2 szintes épület létesüljön. Tehát ez is felhívás befektetői szempontból egy keringőre, ergo maga a pályázat kiírója, kéri, hogy gazdálkodjak az optimális térkihasználásra.
- A pályázati kiírás tehát annyira megengedő, “alig” keretekkel rendelkező dokumentum, hogy ennek nem nehéz megfelelni, mert szinte a befektető ingatlanfejlesztő érdekei alapján ad valamilyen látszat határt, de ha ez se lenne elegendő, az elbírálás is teljesen szubjektív. (Aki nem értené miért, csak olvassa el ezt a most már nyilvános anyagot)
- És ha már legyen optimális a térkihasználás, akkor egyből javaslatot teszünk a beruházónak, hátha magától ez nem jutna eszébe és butuska fejével csak egy sima Városközpontot építene. A funkciók elhelyezésénél javaslatokat is tesz a pályázat kiíró, amelyeknél az első az iroda, a második a szállásjellegű funkció. Ha tovább olvassuk, akkor láthatjuk nem véletlen, hogy ezzel a kettővel kezdődik a funkciók felsorolása, ugyanis nem abc rendben vannak a funkciók.
- Mondjuk ki azt, ami az egyértelmű, a két Önkormányzat itt elsődlegesen irodaházat és/vagy Szálláshely szolgáltatót (szálloda, szálló) látna szívesen, amiben, ami alatt megjelennek a kereskedelmi és szolgáltató funkciók, azaz a Városközpont. Remélem annyira senki nem vak vagy naiv, hogy elhiszi, hogy fenti két fő funkció gazdaságosn megvalósítható 2 szinten, amiből ráadásul várhatóan maga a Városközpont lenne (igaz később kiderül ez a funkció inkább egy, mint két szint), tehát itt egyértelművé válik, hogy az emberléptékű beruházás valójában a jelenlegi emberléptékű ingatlanra a “ráépítés” akár 9 emelet magasságig. (amin belül az első két szint is természetesen újraépítést takar) Na jó ha nagyon tiltakozunk akkor majd 8 emeletes lesz. A közösségi funkciókat pedig a jelenlegi 2 szintről leteszi a földszintre, ergo kisebbiti az ehhez szükséges területet. Cserében persze megjelenik a csali az óvoda, bölcsöde, mert valójában ez lesz az ára annak, hogy lakosság majd rábólintson a sokszintes építményre. Majd versenyezhet a VABA és az új ingatlan, melyikből lehet magasabbról letekinteni a Bikás parkra.
- Végül még indoklásként az is belekerül a szövegbe, hogy az új létesítménybe kerülő egységek, a lakossági szolgáltatások szinvonalának fejlesztését szolgálják. Na hát ez az, amit például meg kellett volna kérdezni az itt élőktől, de nem most utólag, hanem már akkor amikor a pályázati kiírás elkészítéséről döntöttek, azaz ez év elején. Vajon ki döntötte el, hogy a kulcsmásoló, az önkiszolgáló étterem, a réteses, az edzőterem, stb. nem megfelelő szinvonalon szolgáltat ? Járt az illető vagy illetők valaha a helyszínen, kóstolta a rétest, elgondolkozott azon, hogy a színvonal fejlesztés után is 600 Ft körül lesz-e egy leves és 1200-1300 Ft körül a főétel a majdani étteremben az itt élő kispénzű embereknek és /vagy a nyugdíjasoknak, nagy családosoknak, pályakezdőknek ? Megkérdezte bárki, hogy az itt élők plaza szintű boltokat, üzleteket akarnak-e ? Tényleg a Futureal adott be pályázatot :-), hogy mini Etele bevásárló központ-irodaház kombó épüljön ?
- Nem mellesleg ha már szinvonal fejlesztés szükségességéről beszélünk, akkor érdemes elgndolkodni azon is, hogy amíg az üzemeltető-tulajdonos folyamatosan fejlesztésekre, felújításokra, nevezzük szolgáltatási szinvonal fejlesztésre kötelezte a bérlőket, addig önmaga, csak bezsebelte a bérleti díjat, és az épület színvonalán semmit nem emelt, felújításra nem költött, maximum elkerülhetetlen toldás-foldásra. Ezek után a szolgáltatások színvonalának fejlesztésére hivatkozni, hát az kimeríti az arcátlanság fogalmát.
- “Minél kisebb mértékben tartalmazzon a kerületi humán infrastruktúrát terhelő funkciókat”. Hát erre lehetne fogni, hogy ne épülhessen lakás, mert azzal együtt járna az iskola, óvoda, bölcsőde, körzeti orvos szükséglet is. Igen ám, csak hogy egy irodaházban alapterület arányosan sokkal több ember tartózkodhat (vendégeket még nem is ideszámítva), mint egy lakóépületben, és ezek az emberek lehetnek a kerület más részén élők is, akiknek a ma már divatos “sosincs vége a munkának” munkaidő miatt ésszerű lehet olyan helyen keresni a gyermekeinek szolgáltatót, ami a lehető legközelebb esik a munkahelyéhez. (mint azt gyakorlatból tudjuk az óvodákban is emberek dolgoznak, ők is mennének haza, és munkaidejük egybe esik másokéval, így ha nem szeretnénk a gyermekünknek “extra” odafigyelést, akkor jól tesszük,ha nem mi leszünk a renitens későn érkezők)
- Aztán miért csak a humán infrastruktúra van kikötve ? Az irodaházban dolgozók autóikkal nem fogják használni a közútjainkat, az autómentesek nem utaznak ugyanazon a tömegközlekedési eszközön ? Ők nem raknak szemetet, közterületi szemetesekbe, ne adj isten nem felejtik nem odaillő helyen a szemetüket, cigaretta csikkjeiket, ami tovább terheli a kerület köztisztasági problémáit ? Nekik nem lehetnek olyan problémáik, amíg itt tartózkodnak, ami a kerületi rendőrség munkáját fogja növelni ? Ha szokás szerint nem lesz elegendő parkoló a leendő Városközpont alatt, akkor akik nem tudnak beállni azok nem a jelenlegi parkolókon osztoznak az ott élőkkel, akik már így sem találnak szabad helyeket többnyire ? És ezt még elő is segíti, hogy semmiylen megállapodás vagy előírás nincs a jelenlegi általános szabályozáson túl, hogy az ingatlan beruházónak hány db beállót kell biztosítania az ingatlanban dolgozóknak, tartózkodóknak, helyi lakók igényét pedig már meg sem említem a valamit valamiért alapon.
- “Zöld felületek növelése, optimalizálása” 🙂 hát ha a pályázati kiírásban szereplő zöldfelületi arányt nézzük (12,5 %), abból sok minden lesz, csak zöldfelületi arány növelése nem 🙂 Gyakorlatilag a szempontrendszer részét képező zöldfelülelti arány növelés, és a pályázatban szereplő zöldfelületi minimum arány ellentmond egymásnak.
Ezek után ismét mindenki felteheti magának a kérdést, különösen a Keleneföldi Városközpont eladását megszavazó helyi Önkormányzati képviselők....Akkor Most ÚJBUDA MEGTELT ! vagy még sem ?
És amiről eddig nem beszélt senki a terv kapcsán, a Magyar Állam lehetőségei...
A Pályázati kiírás 4.4-es pontja az alábbiakról tájékoztat:
Az ingatlanok tekintetében a Magyar Államot eéső helyen, a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény 14 § (2) bekezdése alapján elővásárlási jog illeti meg.
Tehát a pályzatot kiíró két önkormányzat pontosan tisztában van azzal, hogy a pályázattal feldobták a nagy labdát a Magyar Államnak, azaz a jelenleg kormányon lévő Fidesz-KDNP szövetségnek, hogy az ingatlan aprópénzért megvegyék, majd azon akár VABA folytatásaként, vagy ahhoz hasonló módon tudjanak a KÉSZ szabályzatába nem ütköző ingtalanokat építeni, gyakorlatilag funkciónális kötöttség nélkül. Innentől ennek pedig már kiemelt állami beruházásnak sem kell lenni,ha csak nem akarnak a kilenc szintnél is magasabbra tőrni.
Az én olvasatomban ez azt jelenti, hogy annyira kell a pénz, mégpedig gyorsan, hogy már az a kiskapu sem zavar senkit az ellenzéki összefogás vezette két önkormányzatnál, amin keresztül láthatóan szó szerint besétálhat a kormány és azt tehetik, ami ellen általánosságban a két Önkormányzat is tiltakozik.
És mi civilek mit látunk?
Van itt joga az Államnak (elővásárlási), van itt joga az Önkormányzatunknak és a Fővárosi Önkormányzatnak (a családi ezüst, a közvagyon eladása a család, az emberek, a választók/felhatalmazók megkérdezése nélkül), lesz itt joga, de rendesen az ingatlanfejlesztőnek, hiszen a KÉSZ és a pályázati kiírás alapján csak Empire State Buildinget nem építhet, és mivel nyoma sincs a pályázati kiírásban infrastrukturális hozzájárulás megfizetésének, vagy az adott munkálat elvégzésének kötelezettségének, ezért max a jóindulatában bizhatunk, hogy mennyire varrja a nyakunkba majd az új ingatlanból eredő számos műszaki és/vagy humán infrastrukturális terhelést. Ráadásul az eddig ilyen ügyekben rutinosan tárgyaló Orosz Anna alpolgármester addigra már lehet rég a parlamentben ül az Önkormányzat helyett. És nem elvéve a sikereit, azt azért látni kell, hogy Ő is sakk-matt helyzetben tárgyalt, és nem ő volt, aki mattolhatta a királyt, azaz ki volt szolgáltatva, így csak mérsékelni tudta számunkra nem kívánatosat, nem megszüntetni.
És mit ír a pályázati kiírás a kárpótlásról azoknak, akik, az élvek során százmilliókat fektettek be az üzleteikbe, hogy folymatosan fejlesszék a szolgáltatások színvonalát ?
Egész pontosan semmit !!! Persze mondhatjuk, hogy ennek nincs köze a pályázati kiíráshoz, az ettől független folyamat.
Így igaz, de az is tény, hogy már- már a pályázatok felbontásánál tartunk, de még senki nem kereste a bérlőket semmilyen javaslattal ez ügyben.
Azt viszont tartalmazza a pályázat, hogy mely bérlőknek meddig van határozott ideig szóló szerződése, és melyeknek határozatlan. Arra pedig szintén nincs semmilyen kitétel, hogy a pályázat nyertesének minimum a bérlők szerződésben szereplő (határozott idejű szerződés esetén) időpontig biztosítania kellene a bérlő üzletének további zavartalan működését. Mivel van itt 2025-ig szóló határozott idő pont is, de a legrövidebb is 2023 eleje, ezért elvben addig nem tudnának hozzányúlni az épülethez…. elvben, mert ha nincs ilyen kötelezettség, akkor az ingatlanfejlesztőt nem terheli szerződésből adódó kötelezettség, a bérlők nem vele állnak szerződésben, így passzus ide-vagy oda, simán felmondhat, és megkezdheti a bontást, a bérlők pedig mehetnek a CSAPI-hoz, ami csodás véletlen formájában időközben MEGSZŰNT. Sok Fővárosi céget beolvasztottak a Budapest Városüzemeltetési Holdingba, de a CSAPI-nek még ennyi sem jutott. Kérdés, akkor most van-e és ki a jogutód a minden bizonnyal ebben az ügyben is jogosan felmerülő kártérítési igények esetén ?
Idén év elején jelentették be, hogy zárt körű részvénytársaságot hoz létre a fővárosi vezetés az önkormányzati csarnokok, piacok, üzletközpontok és egyéb kereskedelmi létesítmények üzemeltetésére. Karácsony Gergely tájékoztatása szerint CSAPI egy száz százalékban budapesti tulajdonú cégbe olvadt volna be, amit általánosságban azzal indokolt, hogy így igazgatói pozíciókat, felügyelőbizottságokat, kifizetőhelyeket lehet felszámolni. Ok, de kinek hol van most a felelőssége a CSAPI szerződései kapcsán ? A CSAPI-t egyébként jogutód nélkül vezették ki, a funkciót csoportosították át az új szervezetbe.
