Örök dilemma – Új épület vagy egy meglévő felújítása? És ez most Újbudán is aktuális kérdés a kelenföldi Városközpont kapcsán…
6 min read
Örök dilemma – Új épület vagy egy meglévő felújítása? (A portfólió.hu oldalon ebben a témában megjelent cikkből idézek)
A rendelkezésre álló új technológiáknak köszönhetően egy új ingatlan mindig modernebb, hatékonyabb, az épületfizikai követelményeknek jobban megfelelő lesz, mint egy felújított. Azonban a fenntarthatóság kapcsán a környezetre gyakorolt nettó hatás vizsgálatakor érdemes figyelembe venni azt is, hogy egy meglévő ingatlan felújítása során nagy mennyiségű építési hulladék keletkezése gátolható meg azáltal, hogy az alapozást, a szerkezetet és a főfalakat-megtartják. A felelős fejlesztői döntés során tehát mérlegelni érdemes, hogy a 100% modern technológia vagy a részleges újrahasznosítás vezet összességében fenntarthatóbb eredményhez.
„Finanszírozói oldalról is érdekes megvizsgálni, hogy mi lesz a régi épületek sorsa, hiszen a zöld finanszírozások mellett a régi épületek felújítása is legitim döntés lehet környezetvédelmi, vagyis inkább ESG szempontból” – emelte ki Borbély Gábor, partner, a DLA Piper Hungary finanszírozási praxis vezetője.
Az ingatlanok felújítása kapcsán külön érdemes beszélni a műemlék épületekről, hiszen ezeknek építészeti értéke és történelmi jelentőségük is van. A magyar szabályozás szigorú például a műemlékek megtartása, de a hőszigetelések tekintetében is.
„Mérlegelendő tényező műemlék épületek felújítása kapcsán, hogy mikor hozunk felelősebb döntést a jövőre nézve, ha megtartjuk az eredeti épületet eredeti homlokzatburkolatokkal, vállalva esetleg a többlet energiaigényt jelentő hőveszteséget, vagy ha egy történelmi épület hőszigetelést és ezzel új külsőt kap. Nincs mindig egyértelműen jó döntés, főleg akkor, ha mondjuk ötven év távlatából még nem is igazán látjuk azt a műemléki értéket, amit majd száz év távlatából már nagyra értékelnénk. Következésképpen minden esetben egyedi mérlegelésre és az érintettek – bérlők, tervezők, szakértők hatóságok stb. – bevonására van szükség” – hangsúlyozta Schőmer Norbert, a Wing Zrt. irodafejlesztésekért felelős vezérigazgató-helyettese. (szerk.- no meg az ott élők, vagy üzletház, iroda esetén az ott bérlők bevonására is)
A bérirodákat használó vállalatok számára a kiinduló kérdés, hogy milyen tágan értelmezik egy iroda környezetre gyakorolt hatását, mert az bőven túlmutat az adott helyrajzi számon lévő ingatlan károsanyag kibocsátásán. A lokáció kapcsán például több tényezőt is számításba kell venni; a megközelíthetőség, illetve az adott környezetben elérhető szolgáltatások megléte mind hatással lehetnek a gépjárműhasználatra, így számolnunk kell az autók károsanyag-kibocsátásával is.
Szerkesztői lábjegyzet:
Az egy helyes és értékelendő út Újbuda Önkormányzata részéről, hogy legalábbis, ahogy írták egyelőre feladták a Kelenföldi Városközpont eladásának és lebontásának a tervét, ahogy az is jó döntés, hogy talán meghallgatva az Újbudai Civilek beadványában tett javaslataikat a KÉSZ (kerületi építési szabályzat) átdolgozásába kezd a hivatal, és amíg az el nem készül, addig ígéretük szerint nem lesz újabb pályázat kiírva. És végül az is értékelendő, helyes döntés, hogy a KÉSZ átalakításába ígéretük szerint bevonják a Civil társadalom szakértőit is. (persze ez az egyelőre szó használata azért nem igazán megnyugtató)
A KÉSZ átdolgozása azonban csak akkor jelenthet garanciát az épület megmaradására, ha abban olyan mértékben leszabályozzák az ide építhető ingatlanok esetében a feltételeket, hogy annak hatására már nem éri meg az ingatlanfejlesztőnek beruházni. Ez lehet többek közt, ha a KÉSZ új verziója ezen a helyen nem enged 2 szintnél magasab épületet építeni és kiköti, hogy meg kell tartani a jelenlegi városközpont-üzletközpont funkciókat. Ez gyakorlatilag beruházás megtérülése szempontjából totálisan ellehetetleniti a lehetséges befektetőket, azaz hiába irnak ki pályázatot, arra nem lesz jelentkező. (nem véletlen, hogy a mostani pályázokban sem merült fel, hogy egy kétszintes városközpont helyére egy kétszintes városközpontot építsenek. Mindenki csak 8-9 emeletes beton szörnyben tudott gondolkozni, iroda vagy szálláshely szolgáltatói funkciókkal, na jó alul megtartva némi városközpont-üzletközpont funkciót. A zöldfelületi arányokról már nem is beszélve)
Attól tartok ilyen szigorú szabályozás nem lesz, azt nem fogja támogatni az önkormányzat, helyette inkább valamilyen köztes megoldáshoz szeretnék majd átalakítani a KÉSZ idevonatkozó részét, azaz nem 9 emeletes, hanem “csak” pl. hat és a zöldterületi arányt valamelyest megemelik a mostanihoz képest, azaz még befektetői-ingatlanfejlesztői szempontból a még megéri kategóriába essen. Ez természetesen azt fogja jelenteni, hogy az üzletház csak ideiglenesen menekülne meg, és majd egy év múlva újra kezdődhet előröl a lakossági ellenállás az épület megmentéséért. Ez természetesen csak fikció, és meg kell várni végül mennyire szelidűl vagy esetleg keményedik be a KÉSZ-ben a szabályozás, de ha alapvető cél lenne, hogy ne lehessen az épületet eladni, elbontani, akkor már elindult volna a felújítási koncepció kidolgozásának legalább az elméleti folyamata.(természetesen végre valahára a lakossággal és a jelenlegi bérlőkkel egyeztetve) Ha ebben tévedek én fogok a legjobban örülni, és nyilvánosan elnézést fogok kérni a bennem felmerült fikcióért is.)
Azt gondolom bármi is igaz vagy sem fenti fikcióban, előre kell gondolkodni, és figyelembe kell venni, hogy több mint 11.000 ember határozottan a felújítás mellett tette le a voksát, így el kellene kezdeni felmérni, hogy az épületnek pontosan milyen szintű, mértékű felújításra van szüksége (az üzletek többsége ezt belül már rég elvégezte) és ennek milyen anyagi vonzata lehet. Ezt követően pedig le kell ülni a Főváros vezetésével, hogy ebbe milyen formában száll bele, mint tulajdonos, ha már az elmúlt 30 évben gyakoratilag lerabolta a Városközpontot a bérleti díjak beszedésével, felújítási feladatok elvégzése nélkül.
Ha nem kívánja felújítani, akkor kezdeményezni érdemes, hogy adja át az ingatlan tulajdonjogát Újbuda Önkormányzatának, mivel láthatóan nem tud eleget tenni a tulajdonosi kötelezettségeinek. Ha pedig Újbuda tulajdonába kerülne az építmény, akkor azt a kerület törzsvagyonának részéve kell tenni, mert onnantól többé nem kerülhet magán tulajdonba. Természetesen ez csak egy javaslat a végleges megoldásra, de azt nem mondhatja senki, hogy a Civilek nem törekednek aktívan megoldás keresésre, illetve nem akarnának részt venni a szükséges feladatokban.
